La loi n° 2023-668 a été publiée au JO du 28/07/2023, et est entrée en vigueur le 29 juillet suivant.
Cette dernière vise en premier à protéger les logements contre l’occupation illicite (Loi anti-squat).
Elle vise à assurer une meilleur répression des squats, (Articles 1 à 8) tout en sécurisant les rapports locatifs (Articles 9 à 11), enfin à renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté (Articles 12 à 13).
Elle comporte donc deux chapitres relatifs à l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires – Ce sont ces deux points qui seront développés ci-dessous :
I – La sécurisation des rapports locatifs.
Certaines modifications sont apportées à la procédure notamment avant l’audience, tel que la généralisation de la clause résolutoire. Loi : art. 9, 1° / loi du 6.7.89 : art. 24, I, al. 1
Ainsi, la loi prévoit que dans les baux d’habitation à titre de résidence principale, une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de loyer, des charges ou de non-versement du dépôt de garantie doit être prévue de façon systématique.
Toutefois, les effets de cette clause, sont désormais suspendus pendant six semaines seulement ( précedemment 2 mois).
Les mentions obligatoires du commandement de payer sont donc modifiées pour prendre en compte ce nouveau délai.
La loi prévoit également d’harmoniser sur l’ensemble du territoire le seuil de signalement des commandements de payer par le commissaire de justice à la CCAPEX en faisant référence à deux critères :
- des impayés (loyer ou charges) sans interruption depuis une durée de deux mois ;
- ou lorsque la dette de loyer ou de charges est égale à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges.
Ce signalement doit être fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint.
Dès le signalement du Commandement de payer (CDP) par le commissaire de justice à la CCAPEX, le préfet devra saisir l’organisme compétent désigné par le Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD), afin qu’il réalise un Diagnostic social et financier (DSF) pour les locataires ainsi signalés. Le diagnostic devra être transmis par l’opérateur à la CCAPEX avant l’expiration du délai de six semaines prévu entre l’assignation et l’audience.
Lorsque le tribunal judiciaire est saisi d’une demande de constat de la résiliation du bail, l’assignation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’État dans le département.
Initialement, le délai minimal entre cette notification de l’assignation et l’audience était de deux mois. Il est désormais réduit à six semaines.
La loi prévoit que le représentant de l’État dans le département est dans l’obligation d’informer le locataire de son droit de demander au juge des délais de paiement.
Par ailleurs, les modalités de mise en place de cet échéancier de paiement par le juge sont désormais encadrées. L’octroi par le juge des délais de paiement (jusqu’à trois ans, comme auparavant) pour régulariser la dette locative pourra être accordé à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à deux conditions :
- le locataire doit être en situation de régler sa dette locative ;
- il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Comme auparavant, pour apprécier ces éléments, le juge pourra vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative et le respect des exigences relevant de la décence.
Auparavant, l’octroi de délais de paiement entraînait de façon systématique une suspension des effets de la clause résolutoire.
La loi prévoit dorénavant que les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge que :
- si le juge est saisi d’une demande en ce sens par le bailleur ou par le locataire ;
- à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les conditions prévues par le plan d’apurement judiciaire.
En principe, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire (CPCE : L. 412-1, al. 1er).
La loi complète ces dispositions et prévoit que ce délai de deux mois accordé pour quitter les lieux ne s’applique pas lorsque :
- le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ;
- les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
La loi prévoit qu’en principe, le juge peut accorder des délais (dits de « grâce ») renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Toutefois, cette possibilité pour le juge d’octroyer des délais de grâce est exclue lorsque :
- le propriétaire exerce son droit de reprise (dans le cadre de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948) ;
- ou lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.
La loi prévoit deux autres cas d’exclusion :
- lorsque le locataire est de mauvaise foi ;
- lorsque l’occupant dont l’expulsion a été ordonnée est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
La durée de ces délais a également été réduite par la loi (CPCE : L. 412-4). Elle ne peut être inférieure à un mois (au lieu de trois mois actuellement) ni supérieure à un an (contre trois ans aujourd’hui).
La loi prévoit la publication d’un décret en Conseil d’État visant à préciser les modalités d’évaluation de la réparation due au propriétaire, en cas de refus du concours de la force publique pour procéder à l’exécution d’une mesure d’expulsion.
2 – Renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté
La coordination des différents acteurs et instances est l’un des principaux enjeux en matière de prévention des expulsions locatives. Cette coordination est organisée dans le cadre de la CCAPEX.
La loi prévoit que pour permettre le maintien dans les lieux, le relogement ou l’hébergement d’un locataire menacé d’expulsion dont elle a connaissance, la CCAPEX peut saisir directement les organismes publics ou les personnes morales suivants :
- le FSL, pour qu’il instruise une demande d’apurement de la dette locative (lorsque son aide peut permettre le maintien dans les lieux ou le relogement d’un locataire en situation d’impayé) ;
- le Service intégré d’accueil et d’orientation (SIAO), systématiquement, dès lors que la commission s’est vue notifier par le préfet un octroi de concours de la force publique, afin qu’il soit procédé à l’enregistrement d’une demande d’hébergement du ménage et éviter la mise à la rue.
Pour mémoire, la loi ALUR du 24 mars 2014 (cf. Habitat Actualité spécial Loi ALUR) a posé le principe selon lequel, lorsque le bénéficiaire de l’aide personnelle au logement ne règle pas la dépense de logement, l’organisme payeur maintient le versement de l’aide au bénéficiaire de bonne foi (disposition aujourd’hui codifiée à l’article L.824-2 du CCH). Dans le cas contraire, la CAF décide du maintien ou non du versement (CCH : R.824-1 et suivants).
La loi modifie ce dispositif et définit précisément les rôles respectifs de la CAF et de la CCAPEX en cas d’impayé locatif.
La CCAPEX occupe désormais un rôle décisionnaire : face à un impayé locatif, l’organisme payeur saisit la CCAPEX afin qu’elle décide du maintien ou non du versement de l’aide. Il procède ensuite à la mise en place des démarches d’accompagnement social et budgétaire du ménage pour établir un DSF de la situation du locataire et remédier à sa situation d’endettement. Le diagnostic est transmis à la CCAPEX.
Cette saisine et la transmission du DSF s’effectuent par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information EXPLOC.
Ainsi, la loi attribue à la Caf le rôle premier de diagnostic de l’impayé et d’accompagnement socio-budgétaire de l’allocataire défaillant. La CCAPEX rendra sa décision sur la base du diagnostic fourni par la Caf.
Les modalités d’application de cette disposition seront fixées par la voie réglementaire.
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